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Vademecum per dare o prendere in affitto un immobile

Dare in AFFITTO e prendere in AFFITTO richiede fiducia, collaborazione, trasparenza e chiarezza da entrambi le parti coinvolte.

Locatore: è colui che dà una casa in affitto. Generalmente è il proprietario, ma può anche essere chi possiede l’abitazione ad altro titolo, ad esempio in usufrutto.

Locatario: è colui che prende in affitto, chiamato anche inquilinoaffittuario oppure conduttore.
Da non confondere con il “locatore”!

Elementi principali del contratto di locazione

Il codice civile parla della LOCAZIONE negli articoli 1571 – 1606 (Link al sito della legge).
Gli elementi principali del contratto di locazione, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:

  • la durata: la durata del contratto di locazione è stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
  • il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all’altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere “a termine”, escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
  • le modalità di disdetta: la legge prevede tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
  • il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
  • l’aggiornamento ISTAT: generalmente il canone di locazione viene aggiornato sulla base dell’aumento del costo della vita accertato dall’ISTAT; il locatore rinuncia all’ aumento ISTAT nei contratti dove richiede l’applicazione della cedolare secca;
  • il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell’immobile e l’adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
  • gli oneri accessori: si intendono le spese per le utenze (elettricità, acqua e gas; che possono essere conteggiate “a consumo” oppure intestando i contatori dei vari fornitori direttamente al conduttore) e le spese condominiali: servizio di pulizia, luce delle scale, funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore, manutenzione del giardino, ecc.;
  • le spese di riparazione e di manutenzione: le riparazioni sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

Gli obblighi del Locatore

L’articolo 1575 del codice civile indica in via generale i doveri principali che il locatore assume con la firma del contratto di locazione:

  • consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione: oltre alla consegna delle chiavi, l’immobile deve trovarsi in condizioni da poter essere subito utilizzato;  gli impianti elettrici ed idro-termici devono essere conformi alle normative vigenti e funzionanti;
  • mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso pattuito: il locatore deve garantire la possibilità di abitarlo fino al termine della locazione; da ciò deriva l’obbligo del locatore di eseguire nell’immobile tutte le opere e le riparazioni che si rendano necessarie per mantenerlo in buono stato locativo; in particolare, sono a carico del locatore tutte le opere di straordinaria manutenzione (mentre sono di competenza del conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione);
  • garantire il pacifico godimento del bene durante tutto il corso della locazione: il locatore non può compiere sul bene locato opere che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore (ad esempio, lavori che impediscano al conduttore di abitare l’appartamento locato per un certo periodo); inoltre il locatore è tenuto a garantire il conduttore da interventi di terzi che pretendano di avere diritti sull’immobile (il locatore deve quindi assicurare che non esistano terze persone che possano reclamare la disponibilità dell’immobile per effetto, ad esempio, di un precedente contratto di locazione).

Gli obblighi del Conduttore

Gli obblighi fondamentali assunti dal conduttore sono sanciti dall’articolo 1587 del codice civile:

  • prendere in consegna la cosa ed utilizzarla osservando la diligenza del buon padre di famiglia: il conduttore non solo deve prendere in consegna l’immobile (ritirandone le chiavi per poter dare inizio al rapporto di locazione), ma è tenuto ad utilizzarlo seguendo la regola comportamentale di diligenza; deve quindi goderne in maniera oculata ed è tenuto ad eseguire con tempestività tutte le opere di ordinaria manutenzione che si rendano necessarie, oltre a riparare i danni eventualmente arrecati per sua diretta responsabilità;
  • pagare il corrispettivo nei termini convenuti: il conduttore è naturalmente tenuto a versare al locatore il canone pattuito, come contropartita del godimento del bene; il pagamento dovrà avvenire entro la scadenza mensile convenuta e con le modalità pattuite (a mezzo assegno, oppure a mezzo bonifico bancario o direttamente al domicilio del locatore).
  • restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento d’uso: il conduttore ha l’obbligo di riconsegnare le chiavi dell’immobile allo scadere della locazione, provvedendo all’eventuale riparazione dei danni arrecati; il conduttore non è tuttavia tenuto a ripristinare lo stato dell’immobile qualora il deterioramento rilevato sia causato dal semplice e normale utilizzo dell’immobile.

La legge sulle locazioni 431/98

Certi di poter trovare la casa che fa per voi

Vi ringraziamo per la collaborazione rispondendo alle seguenti domande:

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– copia carta d’identità, – copia codice fiscale, – ultima busta paga e/o dichiarazione dei redditi.

Provvigione

La provvigione è l’unico onere a carico del Locatore e del Conduttore in dipendenza della conclusione del contratto mediato e quindi dovuta al momento della firma del contratto.

La provvigione a carico del LOCATORE è pari ad 1 mensilità + iva sul periodo di locazione residenziale => 12 mesi.
Per periodi inferiori a 12 mesi la provvigione sarà pari a 10% + iva sul totale della locazione con un minimo di Euro 200.

La provvigione a carico del CONDUTTORE è pari ad 1 mensilità + iva sul periodo di locazione residenziale => 12 mesi.
Per periodi inferiori a 12 mesi la provvigione sarà pari a 10% + iva sul totale della locazione con un minimo di Euro 200.

Per i contratti di locazione commerciale con la durata di 6 anni:
La provvigione è pari al 3% + iva sul periodo totale della locazione commerciale (6 anni) a carico sia del CONDUTTORE che del LOCATORE.

CONTATTACI per avere informazioni più dettagliate chiamando il numero 075 374 6725 o scrivendo una mail a benvivendo@gmail.com o venendoci a trovare in agenzia a Todi, via A. Cortesi 22