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KAUFEN: Vademecum

IMMOBILIENKAUF IN ITALIEN

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben beschlossen, ein Haus in Italien zu kaufen.

Bei der Suche nach einem Haus in Italien ist es dringend empfohlen, dass Sie sich an einen Makler mit Lizenz der Handelskammer wenden. Gabetti Todi ist solch eine Agentur und steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. Es gibt keine Beschränkungen für Deutsche eine Immobilie in Italien zu kaufen.

Wir freuen uns auch, Ihnen unseren Dienst als “Käufer-broker” anzubieten und gerne vertreten wir Ihre Interessen bei der Zusammenarbeit mit anderen Agenturen und deren Immobilien Angeboten.

Mit der Entscheidung eine Immobilie in Italien kaufen, wird der Kauf-Prozess wiefolgt vorsichgehen:

SCHRIFTLICHES KAUFANGEBOT (“Proposta irrevocabile d’acquisto”)

Sobald Sie sich der Immobilie sicher sind, die Sie kaufen wollen, unterschreibt man eine Proposta irrevocabile d’acquisto – einen unwiderruflichen Kaufvertrag – der vom Käufer und Verkäufer unterschrieben wird, sobald Sie sich auf den Preis und eventuelle andere Konditionen geeinigt haben. Die Vereinbarung gilt für beide Parteien und es gibt ein Gültigkeitsdatum innerhalb der die Unterzeichnung des vorläufigen Kaufvertrag (“Compromesso”) stattfinden soll. Bei der Unterschreibung des Kaufangebots, müssen Sie eine Anzahlung (in der Regel 10% des Kaufpreises) beilegen. Diese wird durch die Agentur als Kaution zurückgehalten und an den Verkäufer als Teilzahlung bei der Unterschreibung des Compromesso weitergegeben.

Falls es nicht zum vorläufigen Kaufvertrag kommen sollte, wird die Anzahlung (in der Regel ein Scheck auf den Namen des Verkäufers ausgeschrieben) wieder an Sie zurückerstattet. Wenn Sie Ihre Meinung über den Kauf der Immobilie ändern, verfällt diese Kaution und wird an den Besitzer, der das schriftliche Verkaufangebot angenommen hatte, weitergereicht. Sollte es sich der Besitzer anders überlegen und nach dem schriftlichen Verkaufangebot nicht mehr verkaufen wollen, muss er das doppelte der Kaution zurückerstatten.

Während der Gültigkeit des Kaufangebots können Sie einen qualifizierten Gutachter (Geometra, Architekten) beauftragen, um sich einen vollständigen Überblick über das Immobilienobjekt geben zu lassen. Der Gutachter wird überprüfen, dass alle Unterlagen, alle Bauten und das Grundstück selbst die notwendigen Erlaubnisse und richtigen Planungsdokumente besitzen, falls dies nicht bereits in den Akten der Agentur zu ersehen ist.

VORVERTRAG (“Compromesso” oder “Contratto Preliminare”):

Der Vorvertrag beinhaltet die Details und Konditionen, die in dem Vorverkaufsangebot gemacht worden sind und verwandelt es in einen rechtlich verbindlichen Vertrag. In diesem Vertrag benennt man auch alle relevanten Daten der Immobilie, behebt den Kaufpreis, die Zahlungsmethode und setzt einen Termin für den endgültigen Vertrag.

Ab dem 1. Januar 2007 muss der Vorvertrag  beim Finanzamt (Ufficio delle Entrate)  innerhalb von 20 Tagen angemeldet werden. Die Kosten betragen 200 Euro für jede Kopie und eine ‘marca da bollo’ (Steuermarke) von 16 Euro für jede 4 Seiten. Der Käufer zahlt in dem Moment auch 0,5% Steuer auf den Anzahlungsbetrag, die bei der Unterzeichnung des Notarvertrags wieder angerechnet wird.

Von besonderem Interesse ist die “Caparra Confirmatoria”, eine italienische Besonderheit, die den Vorvertrag über eine Vorbezahlung zwischen 15% und 50% des Kaufpreises sichert. Diese Kaution wird dem Verkäufer bei der Unterzeichnung des Vorvertrages bezahlt. Falls der Käufer vom Vertrag zurücktritt, wird die Kaution einbehalten. Umgekehrt, wenn der Verkäufer vom Vertrag zurück, ist er verpflichtet den doppelten Betrag zurück zu zahlen.

Doch vor der Unterzeichnung des Vorvertrags, muss der Käufer eine italienische Steuernummer (“Codice Fiscale”) haben. Diese ist einfach zu bekommen und wir helfen Ihnen gerne dabei.

ENDGÜLTIGER VERTRAG (“Rogito” oder “Atto di Compravendita”):

Trotz der Rechtsgültigkeit des Vorvertrages, ist es entscheidend, daß die öffentliche Registrierung des Kaufes durch einen endgültigen Vertrag von einem Notar bezeugt wird. Der endgültige  notarielle Vertrag ist erforderlich und dient zum Beweis einer Kette von ununterbrochenen Besitz. Darüber hinaus bildet der endgültige Vertrag die Grundlage für alle Steuererklärungen und muss deshalb vor einem Notar unterzeichnet werden. Der Notar ist verantwortlich für eine Reihe von Kontrollen einschließlich: Gewährleistung, daß der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer des Grundstücks ist undsomit berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen; die Gewährleistung, daß  keine Schulden oder Hypotheken auf dem Grundstücklasten; die Gewährleistung, daß keine schriftlichen Pfandrechte oder Belastungen bestehen; die Gewährleistung der Existenz und Gültigkeit aller gesetzlich vorgeschriebenen Lizenzen und Genehmigungen.

Der Verkäufer und Käufer müssen persönlich an der Unterzeichnung teilnehmen oder von jemandem mit einer offiziellen Vollmacht vertreten werden. Vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages, muss der Restbetrag des Kaufpreises an den Verkäufer ausgezahlt werden. Nachdem der Notar die Dokumente gegengezeichnet hat, wird der endgültige Vertrag in dem offiziellen Land / Gebäude Register (“Conservatoria dei Registri Immobiliari”) eingetragen. Darüber hinaus bildet der endgültige Vertrag die Grundlage für alle Steuererklärungen.

KAUF STEUERN (wenn der Verkäufer eine Privatperson ist):

Die Steuern, die durch den Kauf Ihrer Immobilie (“imposta di registro, ipotecaria, catastale”) enstehen, sind an den Notar zu zahlen:

Gebäude: 9% auf den Verkehrswert des Gebäudes – “valore catastale” (in der Regel viel geringer – bis zu einem Viertel – als der Kaufpreis)

Landwirtschaftliche Flächen: 15% des angegebenen Kaufpreises

Es gibt jedoch  reduzierte Steuersätze: wenn Sie innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf ihres neuen Hauses, Ihren Hauptwohnsitz in Italien anmelden, wird die Kaufsteuern von 9% auf 2% gesenkt (imposta di registro ), plus Fixkosten von 100 Euro.

Die Steuern für das Agrarland ändert sich nicht.

Wenn der Verkäufer eine Baufirma ist und der Verkauf erfolgt innerhalb von 4 Jahren nach dem Ende der Bauarbeiten, statt der Kaufsteuer, muss die Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis gezahlt werden: 10% MwSt. für Nicht-Residenten, 4% im Falle des italienischen Wohnsitz.

VOLLMACHT oder POWER of ATTORNEY

Wenn ein Käufer nicht über ausreichende Sprachkenntnisse in Italienisch verfügt, um die Inhalte und Vorgaben des endgültigen Vertrags zu verstehen, ist die Anwesenheit eines offiziellen Dolmetscher gesetzlich erforderlich. Alternativ erstatten viele Käufer einer vertrauenswürdigen Person ihrer Wahl eine spezielle Vollmacht (“procura speciale all’acquisto”). Dieses Dokument kann von dem örtlich ansässigen Notar ausgestellt werden oder vom zuständigen italienischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland.

Drei Wochen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, kann der neue Besitzer eine beglaubigte Kopie des endgültigen Vertrags beim Notar abholen.

Die folgenden Aufwendungen sind zum Zeitpunkt des endgültigen Vertrags zahlbar:

Notargebühren: ca. 2% des Preises der Immobilie, mit einem Minimum von etwa € 1.500, fällig bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags.

Gebühren für Sachverständigenauskunft: variiert je nach den erbrachten Leistungen

Agenturprovision: GABETTI Gebühren 3,66% (22% inkl. MwSt) des Kaufpreises (mit einem Mindestbetrag von € 3.500 + MwSt. für Immobilien unter € 100.000) die innnerhalb 20 Tage nach der Registration des Vorverkaufvertrages (registrierter Kaufvorschlag) zu bezahlen sind. Natürlich werden wir Sie bis zum Notartermin und darüber hinaus begleiten und an Ihrer Seite sein.

Übersetzer-Gebühren: variabel, Erfahrungsgemäß zwischen 450 und 900 Euro.

Kredit- Bearbeitungsgebühren, in der Regel bis zu 0,4% der Höhe der Vorauszahlung und auch begrenzt auf einen bestimmten Betrag. Bitte beachten Sie, dass Hypotheken einer Hypothek Steuern in Höhe von 2% der Höhe der Vorauszahlung unterliegen (0,25% für die Bewohner).

EIGENTUMSKOSTEN

Grundbesitzsteuer: Der Besitz einer Immobilie bedeutet natürlich, dass Sie die laufenden Kosten des Eigentums haben. Diese variieren je nach Größe und Eigenschaften, aber potenziellen Kosten, deren Sie sich bewusst sein sollten, zusätzlich zu eventuellen Ratenzahlungen, sind: ‘Imposta Municipale Unica “(IMU: jährliche Grundbesitzsteuer) auf den Wert der berechneten Immobilien. Er ist halbjährlich im Juni und Dezember zahlbar oder einmalig im Juni.

Tassa sui rifiuti: Einige Gemeinden erheben eine zusätzliche Besteuerung in Bezug auf die Dienstleistungen, die sie liefern (in vieler Hinsicht ähnlich zu der britischen council tax). Dazu kann auch die Müllabfuhr, Reinigung der Straßen und Strände usw. zählen.

Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet.

Wohngeld: monatliche Wohngeldgebühren sind zu zahlen, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die Gemeinschaftsräume teilen – wie etwa Aufzug, Gärten, Auffahrt, Swimmingpool, Tennisplatz usw.; dann werden Kosten enstehen, die je nach der Größe Ihres Anteils abgerechnet werden. Sie sollten mit jährliche Kosten im Bereich von 1000 € bis 2000 € rechnen.