Qui di seguito diamo un piccolo vademecum sul processo di acquisto di un immobile.
Quando si cerca una casa si consiglia vivamente di rivolgersi a un agente immobiliare autorizzato dalla Camera di Commercio. Gabetti Todi è una di queste agenzie.
Siamo lieti di rappresentare i tuoi interessi come “agente dell’acquirente” quando si collabora con altre agenzie e le loro offerte immobiliari.
Avendo deciso di acquistare una proprietà immobiliare, il processo di acquisto richiederà una serie di passaggi da compiere:
OFFERTA SCRITTA (proposta irrevocabile d’acquisto)
Una volta individuato l’immobile che si desidera acquistare, si sottoscrive una proposta irrevocabile d’acquisto – un contratto di acquisto irrevocabile – che viene firmato dall’acquirente e dal venditore una volta concordato il prezzo.
Il contratto identifica entrambe le parti e l’immobile in questione e fornisce una data di scadenza per la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita (“compromesso”). Quando firmi, lascerai un acconto (di solito il 10% del prezzo di offerta). Questo è detenuto dall’agenzia e ti viene restituito o dato al venditore come pagamento parziale.
Se la vendita non va avanti entro la data specificata non per colpa tua, il deposito ti verrà restituito. Se cambi idea sull’acquisto della proprietà, perderai questo deposito, poiché il proprietario avrà effettivamente concordato le condizioni di vendita e ritirato la proprietà dal mercato per un certo periodo di tempo.
Durante questo periodo puoi chiedere a un geometra qualificato (Geometra) di organizzare un’indagine completa sulla proprietà. Il Geometra accerterà che tutte le strutture presenti sull’immobile dispongano di adeguati permessi urbanistici oltre a controllare altra importante documentazione sull’immobile se questa non è già negli archivi dell’agenzia.
CONTRATTO PRELIMINARE (o compromesso)
Il contratto preliminare specifica gli elementi ed i punti di accordo stipulati nell’offerta e la trasforma in un contratto privato legalmente vincolante. Questo contratto dettaglia anche tutti i dati rilevanti della proprietà, fissa il prezzo di acquisto, il metodo di pagamento e fissa una data per il contratto finale.
A partire dal 1 gennaio 2007 ogni contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio delle Entrate entro 30 giorni. Il costo è di 200 euro per ogni copia e di una marca di bollo di 16 euro ogni 4 pagine e per ogni allegato. L’Acquirente è inoltre tenuto a pagare l’imposta di registro dello 0,5% che verrà detratta dalle imposte pagate alla sottoscrizione dell’Atto.
Un punto di particolare interesse è la “Caparra Confirmatoria”, una peculiarità italiana che assicura il contratto preliminare attraverso una caparra anticipata compresa tra il 15% e il 50% del prezzo di acquisto. Questo deposito viene versato al venditore alla firma del contratto preliminare.
Se l’acquirente recede dal contratto, la cauzione viene incamerata. Al contrario, se il venditore recede dal contratto, è obbligato a pagare il doppio del deposito iniziale.
CONTRATTO FINALE (“rogito” o “atto di compravendita”)
Nonostante la validità legale del contratto preliminare, è determinante la registrazione pubblica dell’acquisto mediante contratto definitivo attestato da notaio. Il contratto finale autenticato serve a dimostrare una catena di proprietà ininterrotta necessaria per effettuare una vendita. Inoltre, il contratto definitivo costituisce la base per tutti i calcoli fiscali e deve quindi essere firmato davanti a un notaio.
Il notaio è responsabile di una serie di controlli, tra cui: assicurarsi che il venditore sia il proprietario legale della proprietà e abbia il diritto di vendere la proprietà; assicurarsi che non vi siano debiti o ipoteche sulla proprietà; garantire che non vi siano gravami o oneri scritti; verificare la consistenza e la conformità alle norme urbanistiche vigenti; garantire l’esistenza e la validità di tutte le licenze e permessi legalmente richiesti.
Il venditore e l’acquirente devono assistere personalmente alla firma o essere rappresentati da qualcuno con una procura ufficiale.
Gli acquirenti sposati o che vivono in un’unione registrata potrebbero dover fornire ulteriori informazioni sul loro regime patrimoniale per l’esecuzione del contratto d’acquisto.
Prima della firma del contratto finale, il saldo residuo del prezzo di acquisto deve essere pagato al venditore.
Dopo che il notaio ha controfirmato i documenti, il contratto definitivo viene iscritto nel catasto ufficiale (“conservatoria dei registri immobiliari”). Inoltre, il contratto finale costituisce la base per tutti i calcoli fiscali.
TASSE DI ACQUISTO (se il venditore è un privato)
Le tasse dovute all’acquisto della tua proprietà (“imposta di registro, ipotecaria, catastale”) devono essere pagate al notaio.
Fabbricati: 9% sul valore fissato dall’Ufficio del Registro – “valore catastale” (solitamente molto inferiore – fino a un quarto! – al prezzo di acquisto).
Terreno agricolo: 15% sul prezzo dichiarato.
Tuttavia, ci sono aliquote fiscali ridotte nel caso di “prima casa”; se entro 18 mesi dall’acquisto, stabilisci nella tua nuova casa la residenza principale, le tasse sull’acquisto della proprietà sono ridotte dal 9% al 2% (imposta di registro), più l’imposta ipotecaria e catastale di € 50 ciascuna.
Le tasse per il terreno agricolo cambiano solo se acquisti come Imprenditore Agricolo iscritto all’Inps.
Se il venditore è un’impresa edile e la vendita avviene entro 4 anni dalla fine dei lavori al posto della tassa di registro, sul prezzo di acquisto dovrà essere pagata l’IVA; Iva 10% per i non residenti, 4% per i residenti.
Procura
Se un acquirente non può essere presente fisicamente alla stipula del contratto definitivo, si può conferire ad una persona di fiducia di loro scelta una procura speciale (“procura speciale all’acquisto”). Questo documento può essere rilasciato all’acquirente in loco dal notaio o da un consolato italiano all’estero.
Entro tre settimane dopo la firma, il nuovo proprietario può ritirare una copia autenticata del contratto definitivo presso lo studio del notaio.
Al momento del contratto definitivo sono da pagare, oltre alle imposte, le seguenti voci di spesa:
Spese notarili: circa 2% del prezzo dell’immobile, con un minimo di circa € 1.200, dovuto al momento della stipula del contratto definitivo.
Onorari del geometra: varia in base ai servizi resi.
Commissione dell’agenzia: di norma è del 4% + iva per incarico esclusivo ed il 5 % + iva per incarico non-esclusivo con un minimo di Euro 4.000 + iva.
La provvigione è il 4,88% (22% tasse incluse) del prezzo di acquisto (soggetto a un minimo fisso di € 4.000 + Iva) da versare entro 20 giorni dalla registrazione del contratto preliminare (proposta registrata).
Ovviamente ti accompagneremo durante l’intero processo davanti al notaio e oltre.
Commissioni per la stipula di mutui, in genere fino allo 0,4% dell’importo dell’anticipo e anche limitate a un determinato importo. Si precisa che i mutui sono soggetti ad una tassa ipotecaria pari al 2% dell’importo dell’acconto (0,25% per i residenti).
Costi associati alla proprietà
Possedere una proprietà significa ovviamente che dovrai sostenere costi di proprietà continui. Questi varieranno a seconda della proprietà che stai acquistando ma i potenziali costi di cui devi essere consapevole, oltre alle eventuali rate del mutuo che hai, sono:
Imposta Municipale Unica calcolata sul valore del proprietà che si paga due volte l’anno a giugno e dicembre o complessivamente a giugno.
Tassa sui rifiuti, alcuni comuni aumentano la tassazione in relazione ai servizi che forniscono ai proprietari di immobili nella zona. Questi possono includere la raccolta dei rifiuti, la pulizia delle strade e delle spiagge, ecc.
Utenze, elettricità, acqua, gas, telefono, internet.
Spese condominiali se acquisti un immobile che fa parte di un gruppo di proprietà che condividono alcune aree comuni – giardini, vialetto, piscina, campo da tennis ecc. Allora ti verrà richiesto il pagamento delle spese condominiali. Questo ovviamente varierà a seconda della tua quota nel Condominio ma dovresti anticipare un costo annuo compreso tra € 1.000 e € 2.000 circa.
Siamo a vostra completa disposizione per illustrarvi in modo ancora più approfondito il processo di acquisto di un immobile.
Vi invitiamo anche a leggere la guida all’acquisto sul sito dei consumatori.